민법 내용 중 임대차 관련 규정

I. 민법 내용 중 임대차 관련 규정

1. 임대차의 법적 개념

 민법은 채권각론에서 계약의 여러 가지 유형을 열거하면서 임대차계약에 관하여 제618조부터 제654조까지 37개 조문을 규정하고 있다. 

 임대차에 관하여 민법은 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용, 수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다고 규정하고 있다.(민법 제618조 참조) 

임대차계약이 성립하면, 임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담하고, 임차인은 차임을 지급할 의무가 발생한다.(민법 제623조), 

우리가 일상 생활에서 ‘전세’, ‘전세보증금’이라는 말을 많이 사용하고 있는데, 실제 법학도는 정확하게 ‘임대차계약’, ‘임대차보증금’이라는 용어를 사용하는 것이 맞다. 전세권은 채권이 아닌 물권으로서 등기가 되고, 법적으로 훨씬 강하게 보호받는 측면이 있다. 주택임대차의 경우 임차권등기명령제도가 도입되어, 임대차의 경우에도 등기하는 제도가 발생하여 사실상 물권과 같은 효력을 가지게 되었다. 그밖에 알아 놓으면, 살아가면서 써 먹을 수 있는 중요한 민법 규정을 검토해 보면 다음과 같다. 

2. 민법상 임대차 관련 규정 검토

가. 임차인의 상환청구권(제626조)

 ① 임차인이 임차물의 보존에 관한 필요비를 지출한 때에는 임대인에 대하여 그 상환을 청구할 수 있다.
 ② 임차인이 유익비를 지출한 경우에는 임대인은 임대차 종료시에 그 가액의 증가가 현존한때에 한하여 임차인의 지출한 금액이나 그 증가액을 상환하여야 한다. 이 경우에 법원은 임대인의 청구에 의하여 상당한 상환기간을 허여할 수 있다.

실제 상가에서 장사를 하는 경우 임차인이 인테리어 공사를 하여 수익을 보기도 전에 임대인이 기간만료로 명도를 요구하는 경우 인테리어 공사비 상당을 유익비로 상환하여 달라는 소송이 많이 발생한다. 실무적으로 가액의 증가가 현존한때에 대한 입증이 어려우, 유익비반환청구가 거의 인정되지 않는다. 따라서, 임차인이 인테리어를 함에 있어서 투자수익의 환수시기, 계약기간 등을 잘 고려하여 공사비용을 책정해야 한다.

나. 일부멸실 등과 감액청구, 해지권(제627조)

 ① 임차물의 일부가 임차인의 과실 없이 멸실 기타 사유로 인하여 사용, 수익할 수 없는 때에는 임차인은 그 부분의 비율에 의한 차임의 감액을 청구할 수 있다.
 ②전항의 경우에 그 잔존부분으로 임차의 목적을 달성할 수 없는 때에는 임차인은 계약을 해지할 수 있다.

다. 차임증감청구권(제628조)

임대물에 대한 공과부담의 증감 기타 경제사정의 변동으로 인하여 약정한 차임이 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 장래에 대한 차임의 증감을 청구할 수 있다.

다. 임차권의 양도, 전대의 제한(제629조, 제630조, 제631조)
 ① 임차인은 임대인의 동의 없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못한다.
 ② 임차인이 전항의 규정에 위반한 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다. 임차인이 임대인의 동의를 얻어 임차물을 전대한 때에는 전차인은 직접 임대인에 대하여 의무를 부담한다. 이 경우에 전차인은 전대인에 대한 차임의 지급으로써 임대인에게 대항하지 못한다. 전항의 규정은 임대인의 임차인에 대한 권리행사에 영향을 미치지 아니한다. 임차인이 임대인의 동의를 얻어 임차물을 전대한 경우에는 임대인과 임차인의 합의로 계약을 종료한 때에도 전차인의 권리는 소멸하지 아니한다.

라. 차임지급의 시기(제633조) 

차임은 동산, 건물이나 대지에 대하여는 매월말에, 기타 토지에 대하여는 매년말에 지급하여야 한다. 그러나 수확기 있는 것에 대하여는 그 수확후 지체없이 지급하여야 한다.

마. 임차인의 통지의무(634조)

임차물의 수리를 요하거나 임차물에 대하여 권리를 주장하는 자가 있는 때에는 임차인은 지체 없이 임대인에게 이를 통지하여야 한다. 그러나 임대인이 이미 이를 안 때에는 그러하지 아니하다.

바. 기간의 약정 없는 임대차의 해지통고(제635)

① 임대차기간의 약정이 없는 때에는 당사자는 언제든지 계약해지의 통고를 할 수 있다.
② 상대방이 전항의 통고를 받은 날로부터 다음 각호의 기간이 경과하면 해지의 효력이 생긴다.
  1. 토지, 건물 기타 공작물에 대하여는 임대인이 해지를 통고한 경우에는 6월, 임차인이 해지를 통고한 경우에는 1월
  2. 동산에 대하여는 5일

사. 기간의 약정 있는 임대차의 해지통고(636조) 
임대차기간의 약정이 있는 경우에도 당사자 일방 또는 쌍방이 그 기간내에 해지할 권리를 보류한 때에는 전조의 규정을 준용한다.

아. 묵시의 갱신(639조)

① 임대차기간이 만료한 후 임차인이 임차물의 사용, 수익을 계속하는 경우에 임대인이 상당한 기간 내에 이의를 하지 아니한 때에는 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 그러나 당사자는 제635조의 규정에 의하여 해지의 통고를 할 수 있다.

②전항의 경우에 전임대차에 대하여 제삼자가 제공한 담보는 기간의 만료로 인하여 소멸한다.

자. 차임연체와 해지(제640조) 

건물 기타 공작물의 임대차에는 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.

차. 임차인의 갱신청구권, 매수청구권(제643조)

건물 기타 공작물의 소유 또는 식목, 채염, 목축을 목적으로 한 토지임대차의 기간이 만료한 경우에 건물, 수목 기타 지상 시설이 현존한 때에는 제283조의 규정을 준용한다.

II. 주택임대차보호법 및 상가건물임대차보호법 검토

1. 주택임대차보호법의 규정 검토

 가. 적용범위
 주택임대차보호법은 주거용 건물(이하 "주택"이라 한다)의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 적용하고, 그 임차주택의 일부가 주거외의 목적으로 사용되는 경우에도 또한 같다.(제2조)

질문) 슈퍼마켓을 하기 위해 슈퍼 건물의 한쪽 부분을 작은 방으로 고쳐 사용하는 경우 주택임대차보호법이 적용되는 지 여부 - 답 : 원래 주거용이 아닌 건물이기 때문에 적용이 안됨.

나. 대항력등(제3조)
 ① 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 익일부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.

주택임대차보호법상 보호를 받기 위하여는 임차인으로서 주택의 인도와 더불어, 주민등록을 해야 한다. 또한 관할 동사무소에 가서 전입신고를 하고, 임대차 계약서에 확정일자를 받아야 한다. 이때 유의해야 할 것은 건물의 소재지와 지번, 공동주택의 명칭, 동, 호수까지 정확히 실제 주거지와 일치하도록 하여야 함을 명심해야 한다. 실제 ‘B동 101호’와 ‘비동 101호’가 틀린 경우 계약서를 분명히 확인해야 할 필요가 있다.
 
  ②임차주택의 양수인(기타 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다. 

이는 임차인을 보호하는 조항으로, 임차인이 있는 주택을 구입하거나 경매 등으로 경락을 받은 경우 임차인에 대하여 보증금반환의무가 발생한다는 취지이다.

다. 보증금 회수(제3조의 2)

① 임차인이 임차주택에 대하여 보증금반환청구소송의 확정판결 기타 이에 준하는 집행권원에 기한 경매를 신청하는 경우에는 민사집행법 제41조의 규정에 불구하고 반대의무의 이행 또는 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 아니한다.
② 제3조제1항의 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 민사집행법에 의한 경매 또는 국세징수법에 의한 공매시 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다.
③임차인은 임차주택을 양수인에게 인도하지 아니하면 제2항의 규정에 의한 보증금을 수령할 수 없다.
④제2항의 규정에 의한 우선변제의 순위와 보증금에 대하여 이의가 있는 이해관계인은 경매법원 또는 체납처분청에 이의를 신청할 수 있다.
⑤민사집행법 제152조 내지 제161조의 규정은 제4항의 규정에 의하여 경매법원에 이의를 신청하는 경우에 이를 준용한다.
⑥제4항의 규정에 의하여 이의신청을 받은 체납처분청은 이해관계인이 이의신청일부터 7일이내에 임차인을 상대로 소를 제기한 것을 증명한 때에는 당해 소송의 종결시까지 이의가 신청된 범위안에서 임차인에 대한 보증금의 변제를 유보하고 잔여금액을 배분하여야 한다. 이 경우 유보된 보증금은 소송의 결과에 따라 배분한다.

대항력을 갖춘 임차인의 임차보증금은 경매나 공매시 임차주택의 환가대금에서 다른 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받는 다는 취지이다. 

라. 임차권등기명령(제3조의 3) 

①임대차가 종료된 후 보증금을 반환받지 못한 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다.
②임차권등기명령의 신청에는 다음 각호의 사항을 기재하여야 하며, 신청의 이유 및 임차권등기의 원인이 된 사실은 이를 소명하여야 한다.
  1. 신청의 취지 및 이유
  2. 임대차의 목적인 주택(임대차의 목적이 주택의 일부분인 경우에는 그 도면을 첨부한다)
  3. 임차권등기의 원인이 된 사실(임차인이 제3조제1항의 규정에 의한 대항력을 취득하였거나 제3조의2제2항의 규정에 의한 우선변제권을 취득한 경우에는 그 사실)
  4. 기타 대법원규칙이 정하는 사항
 
마. 민법의 규정에 의한 주택임대차등기의 효력 등(제3조의 4) 

①제3조의3제5항 및 제6항의 규정은 민법 제621조의 규정에 의한 주택임대차등기의 효력에 관하여 이를 준용한다.
②임차인이 대항력 또는 우선변제권을 갖추고 민법 제621조제1항의 규정에 의하여 임대인의 협력을 얻어 임대차등기를 신청하는 경우에는 신청서에 부동산등기법 제156조에 규정된 사항 외에 다음 각호의 사항을 기재하여야 하며, 이를 증명할 수 있는 서면(임대차의 목적이 주택의 일부분인 경우에는 해당부분의 도면을 포함한다)을 첨부하여야 한다.
  1. 주민등록을 마친 날
  2. 임차주택을 점유한 날
  3. 임대차계약증서상의 확정일자를 받은 날

바. 경매에 의한 임차권의 소멸(제3조의 5) 

임차권은 임차주택에 대하여 민사집행법에 의한 경매가 행하여진 경우에는 그 임차주택의 경락에 의하여 소멸한다. 다만, 보증금이 전액 변제되지 아니한 대항력이 있는 임차권은 그러하지 아니하다. 


사. 임대차기간 등(제4조)

① 기간의 정함이 없거나 기간을 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다. 
②임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계는 존속하는 것으로 본다.

아. 계약의 갱신(제6조) 

① 임대인이 임대차기간만료전 6월부터 1월까지에 임차인에 대하여 갱신거절의 통지 또는 조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간만료전 1월까지 통지하지 아니한 때에도 또한 같다.
②제1항의 경우 임대차의 존속기간은 정함이 없는 것으로 본다.
③2기의 차임액에 달하도록 차임을 연체하거나 기타 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항의 규정을 적용하지 아니한다.

자. 묵시적 갱신의 경우의 계약의 해지(제6조의 2)

①제6조제1항의 경우 임차인은 언제든지 임대인에 대하여 계약해지의 통지를 할 수 있다.
②제1항의 규정에 의한 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3월이 경과하면 그 효력이 발생한다.

차. 차임등의 증감청구권(제7조) 

약정한 차임 또는 보증금이 임차주택에 관한 조세·공과금 기타 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 대통령령이 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다.

시행령 제2조 (차임등 증액청구의 기준등)에는 ①법 제7조의 규정에 의한 차임 또는 보증금(이하 "차임등"이라 한다)의 증액청구는 약정한 차임 등의 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다. ② 제1항의 규정에 의한 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 이를 하지 못한다.고 규정되어 있음.

카. 월차임 전환시 산정률의 제한(제7조의 2)

보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 그 전환되는 금액에 은행법에 의한 금융기관에서 적용하는 대출금리 및 당해 지역의 경제여건 등을 감안하여 대통령령이 정하는 비율을 곱한 월차임의 범위를 초과할 수 없다. 시행령 제2조의2 (월차임 전환시 산정률) 법 제7조의2에서 "대통령령이 정하는 비율"이라 함은 연 1할 4푼을 말한다.

타. 보증금중 일정액의 보호(제8조)

① 임차인은 보증금중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기전에 제3조제1항의 요건을 갖추어야 한다.
②제3조의2제4항 내지 제6항의 규정은 제1항의 경우에 이를 준용한다.
③제1항의 규정에 의하여 우선변제를 받을 임차인 및 보증금중 일정액의 범위와 기준은 주택가액(대지의 가액을 포함한다)의 2분의 1의 범위안에서 대통령령으로 정한다.

파. 주택의 임차권의 승계(제9조)

①임차인이 상속권자없이 사망한 경우에 그 주택에서 가정공동생활을 하던 사실상의 혼인계에 있는 자는 임차인의 권리와 의무를 승계한다.
②임차인이 사망한 경우에 사망당시 상속권자가 그 주택에서 가정공동생활을 하고 있지 아니한 때에는 그 주택에서 가정공동생활을 하던 사실상의 혼인관계에 있는 자와 2촌이내의 친족은 공동으로 임차인의 권리와 의무를 승계한다.
③제1항 및 제2항의 경우에 임차인이 사망한 후 1월이내에 임대인에 대하여 반대의사를 표시한 때에는 그러하지 아니하다.
④제1항 및 제2항의 경우에 임대차관계에서 생긴 채권·채무는 임차인의 권리의무를 승계한 자에게 귀속한다.

하. 강행규정(제10조) 이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다.

거. 보증금중 일정액의 범위등(시행령제3조)

①법 제8조의 규정에 의하여 우선변제를 받을 보증금중 일정액의 범위는 다음 각호의 구분에 의한 금액 이하로 한다. 
  1. 수도권정비계획법에 의한 수도권중 과밀억제권역 : 1천600만원
  2. 광역시(군지역과 인천광역시지역을 제외한다) : 1천400만원
  3. 그밖의 지역 : 1천200만원
  ②임차인의 보증금중 일정액이 주택의 가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 주택의 가액의 2분의 1에 해당하는 금액에 한하여 우선 변제권이 있다. 
  ③하나의 주택에 임차인이 2인이상이고, 그 각 보증금중 일정액의 합산액이 주택의 가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 그 각 보증금중 일정액의 합산액에 대한 각 임차인의 보증금중 일정액의 비율로 그 주택의 가액의 2분의1에 해당하는 금액을 분할한 금액을 각 임차인의 보증금중 일정액으로 본다. 
  ④하나의 주택에 임차인이 2인이상이고 이들이 그 주택에서 가정공동생활을 하는 경우에는 이들을 1인의 임차인으로 보아 이들의 각 보증금을 합산한다.

너. 우선변제를 받을 임차인의 범위(시행령 제4조)

 법 제8조의 규정에 의하여 우선변제를 받을 임차인은 보증금이 다음 각호의 구분에 의한 금액 이하인 임차인으로 한다.
  1. 수도권정비계획법에 의한 수도권중 과밀억제권역 : 4천만원
  2. 광역시(군지역과 인천광역시지역을 제외한다) : 3천 500만원
  3. 그밖의 지역 : 3천만원
*과밀억제권역 : 서울, 인천(일부지역제외), 의정부, 구리, 남양주(일부 제외), 하남, 수원, 고양, 성남, 안양, 부천, 광명, 과천, 의왕, 군포, 시흥(반월제외)

2. 상가건물임대차보호법

(1) 보호대상의 범위

임차인의 보증금이 일정 금액 이하라야 하고, 임차인이 사업자등록을 신청한 자라야 하며, 일시 사용을 위한 임대차가 아니어야 한다.

서울의 경우 2억 4천만원 이하, 수도권중 과밀 억제권역은 1억 9천만원 이하, 인천을 제외한 광역시의 경우 1억 5천만원 이하, 기타 지역 1억 4천만원 이하, 다만 보증금에는 계약 보증금과 월세에 100을 곱한 환산 보증금을 포함한다. 즉 보증금 1000만원, 월세 40만원인 경우 법상 보증금은 1000만원에 4천만원(40만원 × 100만원)을 더한 5천만원이 된다.

(2) 임차인의 권리

상가건물 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 부가가치세법 제5조, 소득세법 제168조 또는 법인세법 제111조의 규정에 의한 사업자등록을 신청한 때에는 그 다음날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. 여기서 그 다음날부터하 함은 다음날 오전 0시부터를 의미한다. 

상가임차인은 대항요건을 갖추고, 관할 세무서장으로부터 임대차계약서상의 확정일자를 받은 경우 경매나 공매시 임차한 대지를 포함한 상가건물의 환가대금에서 후순위권리자, 그 밖에 채권자보다 우선하여 변제받을 수 있다. 우선변제권의 성립시기와 관련하여 유의할 점은 상가 임차인이 대항력 취득 요건을 구비할 것이 전제되어야 한다. 상가임차인이 사업자등록 신청과 확정일자를 이사하는 당일에 하였더라도 같은날 담보 물권이 설정될 경우 담보물권이 우선한다. 

소액보증금과 관련하여 서울은 4500만원 이하 보증금으로 입주하고 있는 임차인에 한해서만 그 상가 건물의 1/3의 범위 안에서 1350만원까지, 과밀억제권역은 3900만원 이하, 상가건물 1/3의 범위 안에서 1170만원까지, 광역시는 3000만원 이하, 900만원까지, 그 밖의 지역은 2500만원 이하 750만원까지만 최우선변제권이 인정된다. 

(3) 임차권 등기명령

상가임대차계약이 종료된 후 보증금을 반환받지 못한 임차인이 이사를 가거나 사업자 등록을 옮기더라도 기존 임차권의 대항력과 우선 변제권 취득에 유리하도록 임차인 단독으로 임차 상가의 소재지를 관할하는 지방법원, 지방법원 지원, 시군법원에 임차권 등기명령을 신청할 수 있다. 임차권 등기명령에 집행에 의한 임차권 등기가 등기부에 올라가면, 임차인은 대항력 및 우선변제권을 취득하게 된다.

(4) 임대차기간의 보장

상가건물임대차보호법상 임대차 최단기간은 1년이다. 최장 기간은 민법 규정상 20년이다. 임차인이 거액의 시설비를 투자하고 단기간에 명도당하는 불이익을 배제하기 위하여 상가임차인에게 계약갱신 요구권을 인정하고 있다. 임대인은 임차인의 정당한 갱신요구를 정당한 이유 없이 거절할 수 없고, 임차인의 갱신요구권은 최초 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 5년을 초과하지 않는 범위 내에서만 행사할 수 있다. 따라서, 임차인은 재계약을 원할 경우 임대차 기간 만료 전 6개월부터 1개월 사이에 내용증명 등을 발송하여 임대차 계약의 갱신을 요구할수 있다. 묵시적 갱신은 주택임대차와 동일하다. 

(5) 차임증액의 제한

차임 또는 보증금은 상당한 정도로 증액이나 감액을 청구할 수 있지만, 1년에 12%를 초과하여 증액할 수 없고, 보증금의 일부 또는 전부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우 1년에 15%를 초과할 수 없다.


III. 부동산 임대차 계약시 유의사항

 1. 등기소나 대법원 홈페이지에서 토지, 건물 등기분 등본 확인하기

 부동산을 임차하고자 하는 자는 임대차계약을 체결하기 전에 등기부등본상의 소유자가 실제 소유자이고, 계약 체결 당사자인지 주민등록증을 통해서 확인해야 한다. 아울러 등기부 등본을 열람하여 근저당권이 설정되어 있는지, 가압류가 되어 있는지 여부를 살펴보아야 한다. 또한 임대인이 등기부등본상의 소유자가 아닌 경우 대리권이 있는 지 여부를 위임장과 인감증명서를 통해서 확인해야 한다.

2. 임대차계약서상 반드시 들어가야 할 내용

임대차 계약서에는 임대인, 임차인, 중개인의 이름, 사무소, 연락처, 보험가입여부, 대금의 액수, 계약금, 중도금, 잔급 지급일시, 임료를 정하는 경우 임료, 관리비, 목적물의 표시, 목적물의 명도시기, 특약사항으로 목적물이나 대금지급방식에 관한 것들을 자세히 확인해야 한다. 
 
2. 임대차계약 해지시 유의사항

 가. 임대차 기한을 정하지 않는 경우

 주택임대차보호법상 기한의 정함이 없는 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 이 기간은 임차인을 보호하기 위한 것으로, 임차인은 2년 미만으로 임대차기간을 정할 수 있고, 임대차계약을 해지하려는 경우 임대인에게 미리 해지통지를 하면, 3개월이라는 해지통고기간 후에 해지의 효력이 발생한다. 따라서, 임차인이 미리 내용증명이나 편지를 보내서 언제 집을 나간다는 의사표시를 하면 된다.

나. 임대차 기한을 명시한 경우

임대차기간을 정한 경우 계약 당시 계약 해제에 관한 특별한 약정을 하였거나 법률에 의한 계약해제 사유가 없는 한 임차인이나 임대인은 마음대로 계약을 해제할 수 없음을 명심해야 한다. 이러한 경우 임대인과 임차인이 합의에 의한 해제만이 가능하다. 

3. 해제와 해지의 개념 구별
 
 해제는 계약 당사자 중 일방이 의사표시에 의하여 이미 유효하게 성립한 계약의 효력을 소급해서 소멸시켜 계약이 처음부터 없었던 것과 같은 법적 효력을 내는 것을 말한다. 해제사유는 법적 해제사유와 약정 해제 사유로 구별된다. 법적 해제사유는 채무불이행(월 임료나 관리비를 연체하는 경우), 이행불능(목적물이 멸실되는 경우) 등이 있고, 약정 해제사유는 당사자 사이에 약속으로 정하는 것이다. 

 해지는 해제와 달리, 계속적 채권관계에서 계약의 효력을 장래에 향하여 소멸하게 하는 일방적 의사표시이다. 임대차계약이 유효하게 진행되는 상태에서 장래를 향하여 계약을 종료시키는 것을 말한다. 해제가 되는 경우 처음부터 계약의 효력이 무효가 되는 반면, 해지가 되는 경우 해지 이후부터 계약의 효력이 무효가 된다는 것을 명심하자. 

 따라서, 임대 기간이 종료된 이후 보증금을 돌려 받지 못하여 임차인이 계속 그 주택에서 생활한 경우라도 그 기간만큼 주택을 사용한 것이므로, 임차인은 그 동안의 월세나 차임을 임대인에게 주어야 한다. 

IV. 부동산 임대차 계약의 효력


 부동산 임대차 계약이 성립하면, 임대인은 임차인으로 하여금 부동산을 사용, 수익할 수 있도록 하여야 하고, 임차인은 임대인에게 보증금, 차임 등을 지급할 의무가 발생한다. 

 
V. 핵심내용 정리

1. ‘전세’, ‘전세보증금’이라는 것에 대한 정확한 법적 용어는 ‘임대차 계약’, ‘임대차 보증금’이 맞다.  

2. 임대차기간의 약정이 없는 때에는 당사자는 언제든지 계약해지의 통고를 할 수 있고, 상대방이 전항의 통고를 받은 날로부터 토지, 건물 기타 공작물에 대하여는 임대인이 해지를 통고한 경우에는 6월, 임차인이 해지를 통고한 경우에는 1월, 동산에 대하여는 5일의 기간이 경과하면 해지의 효력이 생긴다.

3. 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 익일부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.

4. 주택임대차계약이 묵시적 갱신이 되는 경우 임차인은 언제든지 임대인에 대하여 계약해지의 통지를 할 수 있고, 이때 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3월이 경과하면 그 효력이 발생한다.


5. 상가건물임대차보호법상 임대차 최단기간은 1년이다.



I. Regulations related to leases among civil law contents

1. the legal concept of a lease

The Civil Code lists the various types of contracts in the claim separation theory and stipulates 37 articles from Articles 618 to 654 regarding lease contracts.

Regarding leases, the Civil Act stipulates that one party agrees to use and profit from the object to the other party and the other party agrees to pay the rent for it. (See Article 618 of the Civil Act)

When a lease contract is established, the lessor is obligated to deliver the object to the tenant and maintain the state necessary for its use and profit during the existence of the contract, and the tenant is obligated to pay the rent. (Article 623 of the Civil Act),

We use the terms 'jeonse' and 'jeonse deposit' a lot in our daily lives, but it is correct to use the terms 'lease contract' and 'lease deposit' accurately in actual law school. Jeonse rights are registered as real rights, not bonds, and are protected much stronger legally. In the case of housing leases, the lease registration order system was introduced, and in the case of leases, a registration system occurred, and in fact, it had the same effect as real rights. Other than that, if you know it, the important civil law regulations that can be used in life are as follows.

2. Review of regulations related to lease under civil law

A. Tenant's right to claim repayment (Article 626)

① When the lessee has spent necessary expenses for the preservation of the lease, he/she may request the lessor to repay the lease.
② Where a lessee has spent beneficial expenses, the lessor shall reimburse the amount of the lessee's expenditure or the increase thereof only when the increase in the value exists at the end of the lease. In such cases, the court may grant a considerable repayment period at the request of the lessor.

In the case of actual business in a shopping mall, if the lessor requests a brightness at the expiration of the period before the tenant can see the profit from the interior work, many lawsuits are filed to repay the considerable amount of the interior construction cost to the beneficial cost. In practice, it is difficult to prove when the increase in value exists, so the request for return of beneficial expenses is hardly recognized. When a tenant does interior work, the construction cost should be set in consideration of the timing of the return of investment income and the contract period.

B. Partial loss, etc., claim for reduction, right to terminate (Article 627)

① If part of the lease cannot be used or profitable due to loss or other reasons without negligence of the lessee, the lessee may request a reduction in the rent based on the proportion of that part.
②In the case of the preceding paragraph, if the purpose of the lease cannot be achieved with the remaining part, the tenant may terminate the contract.

C. The right to claim a rent increase or decrease (Article 628)

If the agreed rent does not become significant due to the increase or decrease in the public burden on the rental property or other changes in economic conditions, the parties may request an increase or decrease in the rent in the future.

C. Restrictions on the transfer of leaseholds and sublease (Articles 629, 630, and 631)
① The lessee shall not transfer the right or sublet the lease without the consent of the lessor.
② If the lessee violates the provisions of the preceding paragraph, the lessor may terminate the contract. When the tenant delivers the lease with the consent of the lessor, the tenant shall directly bear the obligation to the lessor. In this case, the tenant cannot counter the landlord by paying the rent to the sublease. The provisions of the preceding paragraph shall not affect the landlord's exercise of rights to the tenant. If the tenant transfers the lease with the consent of the lessor, the tenant's rights shall not lapse even when the contract is terminated by agreement between the landlord and the tenant.

D. Timing of rent payment (Article 633)

The rent shall be paid at the end of each month for movable property, buildings, or land, and at the end of each year for other land. However, any harvest season shall be paid without delay after the harvest.

E. Tenant's obligation to notify (Article 634)

If the lease needs to be repaired or there is a person who claims the right to the lease, the lessee shall notify the lessor without delay. However, this is not the case if the lessor already knows this.

F. Notification of termination of a lease without a contract for a period (No. 635)

① If there is no agreement for the lease period, the parties may notify the termination of the contract at any time.
② The termination takes effect when the following period elapses from the date on which the other party receives the notice under the preceding paragraph.
1. For land, buildings and other structures, June if the lessor has notified the termination, and January if the lessee has notified the termination
2. Five days for the movable property

G. Notice of termination of a contracted lease for a period (Article 636)
Even if there is an agreement for the lease period, the provisions of the preceding Article shall apply mutatis mutandis when one or both parties withhold the right to terminate within that period.

H. Renewal of implied meaning (Article 639)

① If the lessee continues to use or profit from the lease after the lease period expires, the lessor fails to object within a considerable period of time, the lease shall be deemed to have been leased again under the same conditions as the previous loan. The parties may, however, give notice of termination pursuant to the provisions of Article 635.

②In the case of the preceding paragraph, the security provided by a third party for the full-time loan shall be extinguished due to the expiration of the period.

I. Delinquency and termination of rent (Article 640)

In the lease of buildings and other structures, the landlord may terminate the contract if the tenant's overdue rent reaches the second period.

J. Tenant's right to request renewal and purchase (Article 643)

Where the period of land lease for the purpose of owning buildings or other structures or planting, planting, or herding expires, the provisions of Article 283 shall apply mutatis mutandis where buildings, trees and other ground facilities exist.


II. Review of the Housing Lease Protection Act and the Commercial Building Lease Protection Act

1. Review of the Regulations of the Housing Lease Protection Act

A. Coverage
The Housing Lease Protection Act shall apply to the lease of all or part of a residential building (hereinafter referred to as "housing"), and the same shall also apply where part of the rental housing is used for purposes other than housing (Article 2)

Question) Whether the Housing Lease Protection Act applies if one part of a supermarket is repaired into a small room to do a supermarket - Answer: It is not applicable because it is a building that is not originally for residential use.

B. Counterforce Light (Article 3)
① Even if there is no registration, the lease takes effect on a third party from the next day when the tenant completes the delivery of the house and resident registration. In this case, it is deemed to have been registered as a resident at the time of notification of move-in.

In order to be protected under the Housing Lease Protection Act, as a tenant, you must register as a resident along with the delivery of the house. You must also go to the competent Dong office to report your move-in and receive a fixed date in the lease contract. At this time, it is important to keep in mind that the location and lot number of the building, the name of the apartment house, the dong, and the lake exactly match the actual residence. In fact, if 'B-dong 101' and 'Bidong 101' are wrong, it is necessary to clearly check the contract.

②The transferee of the rental housing (including those who have succeeded to the right to lease other) shall be deemed to have succeeded to the landlord's position.

This is a provision to protect tenants, and the purpose is that if a house with a tenant is purchased or auctioned, the tenant is obligated to return the deposit.

C. Recovery of the deposit (Article 3-2)

① Notwithstanding Article 41 of the Civil Execution Act, where a tenant applies for an auction due to a final judgment on a lawsuit for the return of a deposit or equivalent execution right, the fulfillment or provision of performance of the opposite obligation shall not be a requirement for commencement of execution.
② A tenant who meets the counter requirements of Article 3 (1) and the fixed date of the lease contract certificate shall have the right to repay the deposit in preference to subordinate rights holders and other creditors in the exchange price of the rental housing (including land) when auctioned under the Civil Execution Act or public sale under the National Tax Collection Act.
③A lessee shall not receive a deposit under paragraph (2) unless the rental housing is delivered to the transferee.
④An interested party who has an objection to the order of preferential repayment and the deposit under paragraph (2) may file an objection with the auction court or the disposition for arrears.
⑤The provisions of Articles 152 to 161 of the Civil Execution Act shall apply mutatis mutandis when an objection is filed with the auction court pursuant to paragraph (4).
⑥Upon receipt of an objection pursuant to paragraph (4), the delinquent disposition agency shall, when an interested party proves that a lawsuit has been filed against the lessee within seven days from the date of objection, reserve the reimbursement of the deposit to the lessee and allocate the remaining amount within the scope of the objection to the conclusion of the relevant lawsuit. In such cases, the reserved deposit shall be allocated according to the results of the lawsuit.

The purpose of the lease deposit of a tenant with opposing power is to receive the deposit in preference to other creditors in the exchange price of the rental house during an auction or public sale.

D. Order to register a leasehold (Article 3-3)

①A tenant who fails to return the deposit after the lease is terminated may apply for a lease registration order to the district court, district court support, or city/county court that has jurisdiction over the location of the rental housing.
②The following matters shall be stated in the application for an order to register a leasehold, and the reasons for the application and the fact that the leasehold registration was caused shall be clarified.
1. Purpose and reasons for the application
2. A house that is the purpose of the lease (if the purpose of the lease is part of the house, the drawing shall be attached)
3. Facts that caused the registration of leasehold rights (if the lessee has acquired opposing power under Article 3 (1) or acquired preferential repayment rights under Article 3-2 (2))
4. Other matters prescribed by the Supreme Court Rules

E. Effect of housing lease registration under the provisions of the Civil Act (Article 3-4)

①The provisions of Article 3-3 (5) and (6) shall apply mutatis mutandis to the effect of housing lease registration under Article 621 of the Civil Act.
②Where a lessee applies for the registration of a lease with the cooperation of the lessor pursuant to Article 621 (1) of the Civil Act, he/she shall state the following matters in the application, in addition to those prescribed in Article 156 of the Real Estate Registration Act, and shall be accompanied by a document (including drawings of the relevant part if the purpose of the lease is part of the house).
1. the date of completion of resident registration
2. the day of occupancy of the rental house
3. Date of receipt of the fixed date on the lease contract certificate

F. Extinction of leasehold rights by auction (Article 3-5)

When an auction is conducted on the rental housing under the Civil Execution Act, the lease right shall be extinguished by the succession of the rental housing. However, this is not the case for a leasehold with opposing power for which the deposit has not been fully reimbursed.


G. Period of lease, etc. (Article 4)

① A lease with no fixed period or a period of less than two years shall be deemed to be two years. However, the tenant may claim that the period set to less than two years is valid.
②Even if the lease is terminated, the lease relationship shall be deemed to remain until the tenant receives the refund of the deposit.

반응형

H. Renewal of the contract (Article 6)

① If a lessor fails to give a notice to the lessee from June to January before the expiration of the lease period to indicate that he/she will not renew unless the conditions or conditions for the refusal of renewal are changed, he/she shall be deemed to have re-rented under the same conditions as the previous loan when the period expires. The same shall also apply where the lessee fails to give a notice by one month before the expiration of the lease period.
②In the case of paragraph (1), the duration of the lease shall not be deemed to be fixed.
③The provisions of paragraph (1) shall not apply to a lessee who has overdue his/her rent or has significantly violated his/her obligations as a tenant to reach the rent amount of the second term.

I. Termination of the contract in case of implied renewal (Article 6-2)

①In the case of Article 6 (1), the lessee may notify the lessor of the termination of the contract at any time.
②Termination pursuant to the provisions of paragraph (1) takes effect three months from the date of receipt of the notice.

J. The right to claim an increase or decrease in rent, etc. (Article 7)

If the agreed rent or deposit becomes insignificant due to the increase or decrease in taxes, utility bills and other burdens related to rental housing or changes in economic conditions, the parties may request the increase or decrease in the future. The increase shall not exceed the ratio in accordance with the standards prescribed by Presidential Decree.

Article 2 of the Enforcement Decree (Standards for Claiming for Increased Lease, etc.) states that (1) a request for an increase in rent or deposit (hereinafter referred to as "rental, etc.") under Article 7 of the Act shall not exceed the amount of 1/20 of the agreed rent, etc. It is stipulated that a request for an increase under paragraph (1) cannot be made within one year after the increase in the lease contract or the agreed rent, etc. is made.

K. Limitation of the calculation rate at the time of conversion to monthly rent (Article 7-2)

When all or part of the deposit is converted to monthly rent, the range of monthly rent shall not be exceeded by multiplying the converted amount by the ratio prescribed by Presidential Decree in consideration of the loan interest rate applied by financial institutions under the Banking Act and the economic conditions of the region. Article 2-2 of the Enforcement Decree (Calculated Rate at the Time of Conversion to Monthly Rent) Article 7-2 of the Act means 140% per year.

Other. Protection of a certain amount of deposit (Article 8)

① The tenant has the right to receive a certain amount of the deposit in preference to other mortgage holders. In this case, the tenant must meet the requirements of Article 3 (1) before registering the application for an auction for the house.
②The provisions of Article 3-2 (4) to (6) shall apply mutatis mutandis in the case of paragraph (1).
③The scope and standard of a certain amount of tenants and deposits to be paid preferential repayment pursuant to paragraph (1) shall be prescribed by Presidential Decree within 1/2 of the housing price (including the value of the land).

F. Succession of leasehold rights of housing (Article 9)

①If a tenant dies without an heir, a person in a de facto marriage who lived in a family community in the house succeeds the tenant's rights and obligations.
②In the case of the death of the lessee, if the heir does not live in a family community in the house at the time of his death, the de facto marriage who lived in the house and the relatives within the second cousin shall jointly inherit the rights and obligations of the lessee.
③In the case of paragraphs (1) and (2), this shall not apply when the lessee expresses his opposition to the lessor within one month after the death of the lessee.
④In the case of paragraphs (1) and (2), the bonds and liabilities arising from the lease relationship belong to the person who succeeds the tenant's rights and obligations.

H. Compulsory provisions (Article 10) Any agreement that violates the provisions of this Act and is unfavorable to the tenant has no effect.

(g) The range of a certain amount of the deposit, etc. (Article 3 of the Enforcement Decree)

①The scope of a certain amount of the deposit to be reimbursed in preference pursuant to Article 8 of the Act shall be less than or equal to the amount classified under each of the following subparagraphs.
1. Overcrowded areas in the Seoul metropolitan area under the Seoul Metropolitan Area Readjustment Planning Act: 16 million won
2. Metropolitan City (excluding Gun and Incheon Metropolitan City): KRW 14 million
3. Other regions: 12 million won
②If a certain amount of the tenant's deposit exceeds 1/2 of the value of the house, the right to repay is given priority only for the amount equivalent to 1/2 of the value of the house.
③Where there are two or more tenants in one house, and the sum of a certain amount of each deposit exceeds one-half of the value of the house, the amount obtained by dividing the amount equivalent to one-half of the value of each tenant's deposit to the sum of a certain amount of each deposit shall be deemed a certain amount of each tenant's deposit.
④If there are two or more tenants in one house and they live in a family community in that house, they are regarded as one tenant and each deposit is added together.


(b) Scope of tenants who will receive preferential repayment (Article 4 of the Enforcement Decree)

A lessee who will receive preferential repayment pursuant to Article 8 of the Act shall be a lessee whose deposit is less than or equal to the amount under each of the following categories.
1. Overcrowded control area in the Seoul metropolitan area under the Seoul Metropolitan Area Readjustment Planning Act: KRW 40 million
2. Metropolitan City (excluding Gun and Incheon Metropolitan City): 35 million won
3. Other areas: 30 million won
*Overcrowded areas: Seoul, Incheon (excluding some areas), Uijeongbu, Guri, Namyangju (excluding some areas), Hanam, Suwon, Goyang, Seongnam, Anyang, Bucheon, Gwangmyeong, Gwacheon, Uiwang, Gunpo, Siheung (excluding Banwol)

2. Commercial Building Lease Protection Act

(1) scope of protection

The tenant's deposit must be less than a certain amount, the tenant must apply for business registration, and it must not be a lease for temporary use.

In the case of Seoul, it is less than 240 million won, in the overcrowded control area of the metropolitan area, less than 190 million won, in the case of metropolitan cities excluding Incheon, less than 150 million won, and less than 140 million won in other areas, but the deposit includes the contract deposit and the conversion deposit multiplied by 100 times the monthly rent. In other words, if the deposit is 10 million won and the monthly rent is 400,000 won, the legal deposit is 50 million won plus 40 million won (400,000 won × 1 million won).

(2) the rights of the lessee

A commercial building lease takes effect on a third party from the next day when the tenant applies for delivery of the building and registration pursuant to Article 5 of the Value Added Tax Act, Article 168 of the Income Tax Act, or Article 111 of the Corporate Tax Act, even if there is no registration. Here, from the next day to the next day means from 0 a.m. the next day.

Where a tenant of a shopping mall meets the counter requirements and receives a fixed date on the lease contract from the head of the competent tax office, he/she may be reimbursed in preference to the subordinate right holder and other creditors in the exchange price of a commercial building including the leased land at the time of auction or public sale. It is important to note that the tenant of the shopping mall must meet the requirements for acquiring counter power. Even if a tenant of a shopping mall applies for business registration and moves on the fixed date, the security real right shall take precedence if the security real right is established on the same day.

Regarding small deposits, only tenants who move in with a deposit of less than 45 million won will be recognized for up to 13.5 million won within the scope of one-third of the commercial building, up to 11.7 million won within the scope of 39 million won in overcrowded areas, up to one-third of commercial buildings, 30 million won or less in metropolitan cities, up to 9 million won in other areas.

(3) a leasehold registration order

Even if a tenant who has not returned the deposit moves or moves the business registration after the lease contract is terminated, the tenant alone can apply for a lease registration order to the district court, district court support, and city and county court that have jurisdiction over the location of the rental shopping mall to benefit from the opposing power of the existing lease and the acquisition of preferential repayment rights. If the lease registration by execution is posted on the register in the lease registration order, the tenant will acquire the opposing power and preferential repayment right.

(4) Guarantee of lease period

Under the Commercial Building Lease Protection Act, the shortest period of lease is one year. The longest period is 20 years under civil law regulations. In order to exclude the disadvantage that the tenant invests a large amount of facility costs and is led in a short period of time, the right to request contract renewal is recognized by the tenant. The lessor cannot reject the tenant's justifiable request for renewal without a justifiable reason, and the tenant's right to request renewal can only be exercised within the scope of the entire lease period including the initial lease period not exceeding 5 years. Therefore, if the tenant wants to renew the contract, the tenant may request the renewal of the lease contract by sending a proof of contents, etc. between 6 months and 1 month before the expiration of the lease period. Implicit renewal is the same as a housing lease.

(5) Limitation of Lease Increase

The rent or deposit may be increased or reduced to a significant extent, but it cannot be increased by more than 12% per year, and if part or all of the deposit is converted to monthly rent, it cannot exceed 15% per year.


III. Precautions for Real Estate Lease Contract

1. Check the registered copy of land and buildings at the registration office or the Supreme Court website

A person who intends to lease a real estate must verify through his/her resident registration card that the owner of the register is the actual owner and whether he/she is a party to the contract before signing the lease. In addition, it is necessary to examine the certified copy of the register to see if the underlying mortgage right has been established and whether it has been seized. If the lessor is not the owner of the certified copy of the register, it should be checked through the power of attorney and the certificate of seal.

2. What must be included in the lease agreement

In the lease contract, the name of the lessor, tenant, or broker, office, contact information, insurance subscription, amount of payment, down payment, intermediate payment, date and time of residual payment, and when the rent is determined, details of the object or payment method shall be checked in detail.

2. Precautions for termination of a lease

A. If the lease period is not set

A lease without a fixed deadline under the Housing Lease Protection Act shall be regarded as two years. This period is to protect the tenant, and the tenant can set the lease period for less than two years, and if the landlord is notified of the termination in advance if he intends to terminate the lease, the termination takes effect after a three-month termination notification period. Therefore, the tenant can prove the contents or send a letter in advance to indicate when he or she will leave the house.

B. In the case where the lease period is specified

When the lease period is set, it should be kept in mind that the tenant or lessor cannot cancel the contract at will unless a special agreement is made at the time of the contract to cancel the contract or there is a reason for cancellation under the law. In this case, only cancellation by agreement between the landlord and the tenant is possible.

3. Distinguish between concept of cancellation and termination

Termination refers to the retroactive extinguishment of the effect of a contract that has already been valid by one of the parties to the contract by expressing their intention, resulting in the same legal effect as the contract did not exist from the beginning. Reasons for cancellation are divided into legal reasons for cancellation and reasons for termination of an agreement. Legal reasons for cancellation include default (if monthly rent or management fee is overdue) and inability to perform (if the object is lost), and the reason for cancellation of an agreement is determined by promise between the parties.

Unlike cancellation, cancellation is a unilateral expression of intention that extinguishes the effect of a contract in a continuing bond relationship in the future. It refers to terminating a contract in the future while the lease contract is in effect. Keep in mind that if it is canceled, the contract becomes invalid from the beginning, whereas if it is canceled, the contract becomes invalid after the termination.

Therefore, even if the tenant continues to live in the house because the deposit has not been returned since the end of the lease period, the tenant has used the house for that period, so the tenant must give the landlord the monthly rent or rent.

IV. Effectiveness of a Real Estate Lease Agreement


When a real estate lease contract is established, the landlord must allow the tenant to use and profit from the real estate, and the tenant is obligated to pay a deposit, rent, etc. to the landlord.


V. Summary of key content

1. The exact legal terms for 'jeonse' and 'jeonse deposit' are 'lease contract' and 'lease deposit'.

2. If there is no agreement on the lease period, the parties may notify the termination of the contract at any time, and if the lessor notifies the land, buildings and other structures from the date the other party receives the notice under the preceding paragraph, the termination will take effect in June, January if the tenant notifies the termination, and five days for the movable property.

3. Even if there is no registration, the lease takes effect on a third party from the next day when the tenant completes the delivery of the house and resident registration. In this case, it is deemed to have been registered as a resident at the time of notification of move-in.

4. If the housing lease contract is implicitly renewed, the lessee may notify the lessor of the termination of the contract at any time, and at this time, it takes effect three months from the date the lessor receives the notification.


5. Under the Commercial Building Lease Protection Act, the shortest lease period is one year.

"이 포스팅은 쿠팡 파트너스 활동의 일환으로, 이에 따른 일정액의 수수료를 제공받습니다."