주택임대차보호법 여러 규정

주택임대차보호법 여러 규정

 

가. 경매에 의한 임차권의 소멸(제3조의 5)

임차권은 임차주택에 대하여 민사집행법에 의한 경매가 행하여진 경우에는 그 임차주택의 경락에 의하여 소멸한다. 다만, 보증금이 전액 변제되지 아니한 대항력이 있는 임차권은 그러하지 아니하다.

 

나. 임대차기간 등(제4조)

① 기간의 정함이 없거나 기간을 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.

② 임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계는 존속하는 것으로 본다.

 

다. 계약의 갱신(제6조)

① 임대인이 임대차기간만료전 6월부터 1월까지에 임차인에 대하여 갱신거절의 통지 또는 조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간만료전 1월까지 통지하지 아니한 때에도 또한 같다.

② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 정함이 없는 것으로 본다.

③ 2기의 차임액에 달하도록 차임을 연체하거나 기타 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항의 규정을 적용하지 아니한다.

라. 묵시적 갱신의 경우의 계약의 해지(제6조의 2)

① 제6조제1항의 경우 임차인은 언제든지 임대인에 대하여 계약해지의 통지를 할 수 있다.

② 제1항의 규정에 의한 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3월이 경과하면 그 효력이 발생한다.

 

마. 차임 등의 증감청구권(제7조)

약정한 차임 또는 보증금이 임차주택에 관한 조세/공과금 기타 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 대통령령이 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다.

 

시행령 제2조 (차임등 증액청구의 기준등)에는 ‘①법 제7조의 규정에 의한 차임 또는 보증금(이하 "차임등"이라 한다)의 증액청구는 약정한 차임 등의 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다. ② 제1항의 규정에 의한 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 이를 하지 못한다.’고 규정되어 있음.

 

바. 월차임 전환시 산정률의 제한(제7조의 2)

보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 그 전환되는 금액에 은행법에 의한 금융기관에서 적용하는 대출금리 및 당해 지역의 경제여건 등을 감안하여 대통령령이 정하는 비율을 곱한 월차임의 범위를 초과할 수 없다. 시행령 제2조의2 (월차임 전환시 산정률) 법 제7조의2에서 "대통령령이 정하는 비율"이라 함은 연 1할 4푼을 말한다.

 

사. 보증금중 일정액의 보호(제8조)

① 임차인은 보증금중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기전에 제3조제1항의 요건을 갖추어야 한다.

② 제3조의2제4항 내지 제6항의 규정은 제1항의 경우에 이를 준용한다.

③ 제1항의 규정에 의하여 우선변제를 받을 임차인 및 보증금중 일정액의 범위와 기준은 주택가액(대지의 가액을 포함한다)의 2분의 1의 범위안에서 대통령령으로 정한다.

 

아. 주택의 임차권의 승계(제9조)

① 임차인이 상속권자없이 사망한 경우에 그 주택에서 가정공동생활을 하던 사실상의 혼인계에 있는 자는 임차인의 권리와 의무를 승계한다.

② 임차인이 사망한 경우에 사망당시 상속권자가 그 주택에서 가정공동생활을 하고 있지 아니한 때에는 그 주택에서 가정공동생활을 하던 사실상의 혼인관계에 있는 자와 2촌이내의 친족은 공동으로 임차인의 권리와 의무를 승계한다.

③ 제1항 및 제2항의 경우에 임차인이 사망한 후 1월이내에 임대인에 대하여 반대의사를 표시한 때에는 그러하지 아니하다.

④ 제1항 및 제2항의 경우에 임대차관계에서 생긴 채권/채무는 임차인의 권리의무를 승계한 자에게 귀속한다.

자. 강행규정(제10조)

이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다.

 

차. 보증금중 일정액의 범위등(시행령제3조)

① 법 제8조의 규정에 의하여 우선변제를 받을 보증금중 일정액의 범위는 다음 각호의 구분에 의한 금액 이하로 한다.

  1. 수도권정비계획법에 의한 수도권중 과밀억제권역 : 1천600만원

    2. 광역시(군지역과 인천광역시지역을 제외한다) : 1천400만원

    3. 그밖의 지역 : 1천200만원

② 임차인의 보증금중 일정액이 주택의 가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 주택의 가액의 2분의 1에 해당하는 금액에 한하여 우선 변제권이 있다.

③ 하나의 주택에 임차인이 2인이상이고, 그 각 보증금중 일정액의 합산액이 주택의 가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 그 각 보증금중 일정액의 합산액에 대한 각 임차인의 보증금중 일정액의 비율로 그 주택의 가액의 2분의1에 해당하는 금액을 분할한 금액을 각 임차인의 보증금중 일정액으로 본다.

④ 하나의 주택에 임차인이 2인이상이고 이들이 그 주택에서 가정공동생활을 하는 경우에는 이들을 1인의 임차인으로 보아 이들의 각 보증금을 합산한다.

 

 

카. 우선변제를 받을 임차인의 범위(시행령 제4조)

법 제8조의 규정에 의하여 우선변제를 받을 임차인은 보증금이 다음 각호의 구

분에 의한 금액 이하인 임차인으로 한다.

  1. 수도권정비계획법에 의한 수도권중 과밀억제권역 : 4천만원

  2. 광역시(군지역과 인천광역시지역을 제외한다) : 3천 500만원

  3. 그밖의 지역 : 3천만원

 

* 과밀억제권역

서울, 인천(일부지역제외), 의정부, 구리, 남양주(일부 제외), 하남, 수원, 고양, 성남, 안양, 부천, 광명, 과천, 의왕, 군포, 시흥(반월제외)

 

 

Various Regulations of the Housing Lease Protection Act

A. Extinction of leasehold rights by auction (Article 3-5)
When an auction is conducted on the rental housing under the Civil Execution Act, the lease right shall be extinguished by the succession of the rental housing. However, this is not the case for a leasehold with opposing power for which the deposit has not been fully reimbursed.

B. Lease Period, etc. (Article 4)
① A lease with no fixed period or a period of less than two years shall be deemed to be two years. However, the tenant may claim that the period set to less than two years is valid.
② Even if the lease is terminated, the lease relationship shall be deemed to remain until the tenant receives the refund of the deposit.

C. Renewal of the contract (Article 6)
① If a lessor fails to give a notice to the lessee from June to January before the expiration of the lease period to indicate that he/she will not renew unless the conditions or conditions for the refusal of renewal are changed, he/she shall be deemed to have re-rented under the same conditions as the previous loan when the period expires. The same shall also apply where the lessee fails to give a notice by one month before the expiration of the lease period.
② In the case of paragraph (1), the duration of the lease shall not be deemed to be fixed.
③ The provisions of paragraph (1) shall not apply to a lessee who has overdue his/her rent or has significantly violated his/her obligations as a tenant to reach the rent amount of the second term.

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D. Termination of the contract in case of implied renewal (Article 6-2)
① In the case of Article 6 (1), the lessee may notify the lessor of the termination of the contract at any time.
② Termination pursuant to the provisions of paragraph (1) takes effect three months from the date of receipt of the notice.

E. The right to request an increase or decrease in the amount of rent, etc. (Article 7)
If the agreed rent or deposit does not become significant due to the increase or decrease in taxes/public charges or other burdens related to rental housing or changes in economic conditions, the parties may request the increase or decrease in the future. In the case of an increase, the ratio according to the standards prescribed by Presidential Decree cannot be exceeded.

Article 2 of the Enforcement Decree (Standards, etc. for Claims for Increased Lease, etc.) stipulates that 'a request for an increase in rent or deposit (hereinafter referred to as "rental, etc.") under Article 7 of the Act shall not exceed the amount of 1/20 of the agreed rent, etc. A request for an increase under paragraph (1) shall not be made within one year after the increase in the lease contract or the agreed rent, etc.'

F. Limitation of the calculation rate at the time of conversion to monthly rent (Article 7-2)
When all or part of the deposit is converted to monthly rent, the range of monthly rent shall not be exceeded by multiplying the converted amount by the ratio prescribed by Presidential Decree in consideration of the loan interest rate applied by financial institutions under the Banking Act and the economic conditions of the region. Article 2-2 of the Enforcement Decree (Calculated Rate at the Time of Conversion to Monthly Rent) Article 7-2 of the Act means 140% per year.

G. Protection of a certain amount of the deposit (Article 8)
① The tenant has the right to receive a certain amount of the deposit in preference to other mortgage holders. In this case, the tenant must meet the requirements of Article 3 (1) before registering the application for an auction for the house.
② The provisions of Article 3-2 (4) to (6) shall apply mutatis mutandis in the case of paragraph (1).
③ The scope and standard of a certain amount of tenants and deposits to be paid preferential repayment pursuant to paragraph (1) shall be prescribed by Presidential Decree within 1/2 of the housing price (including the value of the land).

H. Succession of leasehold rights of housing (Article 9)
① If a tenant dies without an heir, a person in a de facto marriage who lived in a family community in the house succeeds the tenant's rights and obligations.
② In the case of the death of the lessee, if the heir does not live in a family community in the house at the time of his death, the de facto marriage who lived in the house and the relatives within the second cousin shall jointly inherit the rights and obligations of the lessee.
③ In the case of paragraphs (1) and (2), this shall not apply when the lessee expresses his opposition to the lessor within one month after the death of the lessee.
④ In the case of paragraphs 1 and 2, the bonds/liabilities arising from the lease relationship belong to the person who succeeds the tenant's rights and obligations.

I. Compulsory provisions (Article 10)
Any agreement that violates the provisions of this Act and is unfavorable to the tenant has no effect.

J. The range of a certain amount of the deposit, etc. (Article 3 of the Enforcement Decree)
① The scope of a certain amount of the deposit to be reimbursed in preference pursuant to Article 8 of the Act shall be less than or equal to the amount classified under each of the following subparagraphs.
1. Overcrowded areas in the Seoul metropolitan area under the Seoul Metropolitan Area Readjustment Planning Act: 16 million won
2. Metropolitan City (excluding Gun and Incheon Metropolitan City): KRW 14 million
3. Other regions: 12 million won
② If a certain amount of the tenant's deposit exceeds 1/2 of the value of the house, the right to repay is given priority only for the amount equivalent to 1/2 of the value of the house.
③ Where there are two or more tenants in one house, and the sum of a certain amount of each deposit exceeds one-half of the value of the house, the amount obtained by dividing the amount equivalent to one-half of the value of each tenant's deposit to the sum of a certain amount of each deposit shall be deemed a certain amount of each tenant's deposit.
④ If there are two or more tenants in one house and they live in a family community in that house, they are regarded as one tenant and each deposit is added together.


K. Scope of tenants who will receive preferential repayment (Article 4 of the Enforcement Decree)
A lessee who will receive preferential repayment pursuant to Article 8 of the Act shall receive a deposit as follows
It shall be a lessee who is less than the amount by the minutes.
1. Overcrowded control area in the Seoul metropolitan area under the Seoul Metropolitan Area Readjustment Planning Act: KRW 40 million
2. Metropolitan City (excluding Gun and Incheon Metropolitan City): 35 million won
3. Other areas: 30 million won

* overcrowded control zone
Seoul, Incheon (excluding some regions), Uijeongbu, Guri, Namyangju (excluding some regions), Hanam, Suwon, Goyang, Seongnam, Anyang, Bucheon, Gwangmyeong, Gwacheon, Uiwang, Gunpo, Siheung (excluding Banwol)