민법 상 임대차와 관련된 규정

민법 상 임대차와 관련된 규정

가. 임차인의 상환청구권(제626조)
① 임차인이 임차물의 보존에 관한 필요비를 지출한 때에는 임대인에 대하여 그 상환을 청구할 수 있다.
② 임차인이 유익비를 지출한 경우에는 임대인은 임대차 종료 시에 그 가액의 증가가 현존한 때에 한하여 임차인의 지출한 금액이나 그 증가액을 상환하여야 한다. 이 경우에 법원은 임대인의 청구에 의하여 상당한 상환기간을 허여할 수 있다.

실제 상가에서 장사를 하는 경우 임차인이 인테리어 공사를 하여 수익을 보기도 전에 임대인이 기간만료로 명도를 요구하는 경우 인테리어 공사비 상당을 유익비로 상환하여 달라는 소송이 많이 발생한다. 실무적으로 가액의 증가가 현존한 때에 대한 입증이 어려워, 유익비반환청구가 거의 인정되지 않는다. 따라서, 임차인이 인테리어를 함에 있어서 투자수익의 환수시기, 계약기간 등을 잘 고려하여 공사비용을 책정해야 한다.

나. 일부멸실 등과 감액청구, 해지권(제627조)
① 임차물의 일부가 임차인의 과실 없이 멸실 기타 사유로 인하여 사용, 수익할 수 없는 때에는 임차인은 그 부분의 비율에 의한 차임의 감액을 청구할 수 있다.
② 전항의 경우에 그 잔존부분으로 임차의 목적을 달성할 수 없는 때에는 임차인은 계약을 해지할 수 있다.

다. 차임증감청구권(제628조)
임대물에 대한 공과부담의 증감 기타 경제사정의 변동으로 인하여 약정한 차임이 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 장래에 대한 차임의 증감을 청구할 수 있다.

라. 임차권의 양도, 전대의 제한(제629조, 제630조, 제631조)
① 임차인은 임대인의 동의 없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못한다.
② 임차인이 전항의 규정에 위반한 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다. 임차인이 임대인의 동의를 얻어 임차물을 전대한 때에는 전차인은 직접 임대인에 대하여 의무를 부담한다. 이 경우에 전차인은 전대인에 대한 차임의 지급으로써 임대인에게 대항하지 못한다. 전항의 규정은 임대인의 임차인에 대한 권리행사에 영향을 미치지 아니한다. 임차인이 임대인의 동의를 얻어 임차물을 전대한 경우에는 임대인과 임차인의 합의로 계약을 종료한 때에도 전차인의 권리는 소멸하지 아니한다.

마. 차임지급의 시기(제633조)
차임은 동산, 건물이나 대지에 대하여는 매월 말에, 기타 토지에 대하여는 매년말에 지급하여야 한다. 그러나 수확기 있는 것에 대하여는 그 수확 후 지체 없이 지급하여야 한다.

바. 임차인의 통지의무(634조)
임차물의 수리를 요하거나 임차물에 대하여 권리를 주장하는 자가 있는 때에는 임차인은 지체 없이 임대인에게 이를 통지하여야 한다. 그러나 임대인이 이미 이를 안 때에는 그러하지 아니하다.

사. 기간의 약정 없는 임대차의 해지통고(제635)
① 임대차기간의 약정이 없는 때에는 당사자는 언제든지 계약해지의 통고를 할 수 있다.
② 상대방이 전항의 통고를 받은 날로부터 다음 각호의 기간이 경과하면 해지의 효력이 생긴다.
  1. 토지, 건물 기타 공작물에 대하여는 임대인이 해지를 통고한 경우에는 6월, 임차인이 해지를 통고한 경우에는 1월
    2. 동산에 대하여는 5일

아. 기간의 약정 있는 임대차의 해지통고(636조)
임대차기간의 약정이 있는 경우에도 당사자 일방 또는 쌍방이 그 기간내에 해지할 권리를 보류한 때에는 전조의 규정을 준용한다.

자. 묵시의 갱신(639조)
① 임대차기간이 만료한 후 임차인이 임차물의 사용, 수익을 계속하는 경우에 임대인이 상당한 기간 내에 이의를 하지 아니한 때에는 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 그러나 당사자는 제635조의 규정에 의하여 해지의 통고를 할 수 있다.
② 전항의 경우에 전임대차에 대하여 제삼자가 제공한 담보는 기간의 만료로 인하여 소멸한다.

차. 차임연체와 해지(제640조)
건물 기타 공작물의 임대차에는 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.

카. 임차인의 갱신청구권, 매수청구권(제643조)
건물 기타 공작물의 소유 또는 식목, 채염, 목축을 목적으로 한 토지임대차의 기간이 만료한 경우에 건물, 수목 기타 지상 시설이 현존한 때에는 제283조의 규정을 준용한다.



provisions concerning leases under civil law

A. Tenant's right to claim repayment (Article 626)
① When the lessee has spent necessary expenses for the preservation of the lease, he/she may request the lessor to repay the lease.
② Where the lessee has spent beneficial expenses, the lessor shall reimburse the amount of the lessee's expenditure or the increase only when the increase in the value exists at the end of the lease. In this case, the court may grant a considerable repayment period at the request of the lessor.

In the case of actual business in a shopping mall, if the lessor requests a brightness at the expiration of the period before the tenant can see the profit from the interior work, many lawsuits are filed to repay the considerable amount of the interior construction cost to the beneficial cost. In practice, it is difficult to prove when the increase in value exists, so the request for return of beneficial expenses is hardly recognized. Therefore, when a tenant does interior work, construction costs should be set in consideration of the timing of the return of investment income and the contract period.

B. Partial loss, etc., claim for reduction, right to terminate (Article 627)
① If part of the lease cannot be used or profitable due to loss or other reasons without negligence of the lessee, the lessee may request a reduction in the rent based on the proportion of that part.
② In the case of the preceding paragraph, if the purpose of the lease cannot be achieved with the remaining part, the tenant may terminate the contract.

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C. The right to claim a rent increase or decrease (Article 628)
If the agreed rent does not become significant due to the increase or decrease in the public burden on the rental property or other changes in economic conditions, the parties may request an increase or decrease in the rent in the future.

D. Transfer of leaseholds and restriction of sublease (Articles 629, 630, and 631)
① The lessee shall not transfer the right or sublet the lease without the consent of the lessor.
② If the lessee violates the provisions of the preceding paragraph, the lessor may terminate the contract. When the tenant delivers the lease with the consent of the lessor, the tenant shall directly bear the obligation to the lessor. In this case, the tenant cannot counter the landlord by paying the rent to the sublease. The provisions of the preceding paragraph shall not affect the landlord's exercise of rights to the tenant. If the tenant transfers the lease with the consent of the lessor, the tenant's rights shall not lapse even when the contract is terminated by agreement between the landlord and the tenant.

E. Timing of rent payment (Article 633)
The rent shall be paid at the end of each month for movable property, buildings, or land, and at the end of each year for other land. However, any harvest season shall be paid without delay after the harvest.

F. Tenant's obligation to notify (Article 634)
If the lease needs to be repaired or there is a person who claims the right to the lease, the lessee shall notify the lessor without delay. However, this is not the case if the lessor already knows this.

G. Notification of termination of a lease without a contract for a period (No. 635)
① If there is no agreement for the lease period, the parties may notify the termination of the contract at any time.
② The termination takes effect when the following period elapses from the date on which the other party receives the notice under the preceding paragraph.
1. For land, buildings and other structures, June if the lessor has notified the termination, and January if the lessee has notified the termination
2. Five days for the movable property

H. Notice of termination of a contracted lease for a period (Article 636)
Even if there is an agreement for the lease period, the provisions of the preceding Article shall apply mutatis mutandis when one or both parties withhold the right to terminate within that period.

I. Remediation of Implicit (Article 639)
① If the lessee continues to use or profit from the lease after the lease period expires, the lessor fails to object within a considerable period of time, the lease shall be deemed to have been leased again under the same conditions as the previous loan. The parties may, however, give notice of termination pursuant to the provisions of Article 635.
② In the case of the preceding paragraph, the security provided by a third party for the full-time loan shall be extinguished due to the expiration of the period.

J. Delinquency and termination of rent (Article 640)
In the lease of buildings and other structures, the landlord may terminate the contract if the tenant's overdue rent reaches the second period.

K. The tenant's right to request renewal and purchase (Article 643)
Where the period of land lease for the purpose of owning buildings or other structures or planting, planting, or herding expires, the provisions of Article 283 shall apply mutatis mutandis where buildings, trees and other ground facilities exist.